《中华人民共和国民法典》学习手册之四

《中华人民共和国民法典》关于房地产及物业行业的新规及影响

（一）用法律保障“居住权”。以前的物权法对于房子，有处置权、质押权、租赁权、收益物权等等，《中华人民共和国民法典》物权编第十四章新增了“居住权”规定，怎么理解呢？举例来看：

1．如果你是老人，又没有什么收入，如果把房子卖掉了，那么住的地方就没有了，租房子住也不知道期限是多少。这个时候你就可以找银行或者买房的人签订一份保障你居住权的合同，即房子出售给银行或者个人，但是在你有生之年，需要保障你自己的居住权。你可以一直住在房子里，直到自己走的那一天，居住权消灭，对方才能拥有你的房子。

2．如果房子是你的，但是因为子女不孝顺或者不方便，而有个大妈或者保姆来照顾你，你觉得对方对你的照顾非常好，那么你可以在你的房子里面给对方设立一个居住权。百年以后，对方可以有一个住的保障，但是对方不拥有房子的产权和处置权，也就是对方可以住，但是不能租和卖，这样也保障了子女的继承财产不受损失。从上面两个案例可以看出，相比于之前的处置权和财产权，现在的居住权，可以说是非常的折中，处于两者之间，更多的是保障了居住人的权利，而弱化了房子的物权属性，体现的是以人为本。而且居住权是不能转让和继承的，除非当事人另有约定的，这也很好的保障了房子的产权和物权。同时需要注意的是，居住权是高于物权的，也就是如果你买的房子里面有居住权备案的，可能会造成虽然买了房子，但是无法住进去的尴尬。这也是未来买房，需要重点关注到的地方，不光需要关注产权，还需要同时兼顾居住权。特别是唯一房产的二手房交易，一定要注意，否则会受到一定影响。

（二）明确了土地使用权期限届满后的续期。根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，建设用地的使用权期限到期将自动的续期，但是续期的时候可能是要交费的，至于这个交费是按照什么标准交，届时会不会进行减免？将依照法律、行政法规的规定另行出台政策。

（三）房屋抵押权可能会“跑路”。原《中华人民共和国物权法》规定抵押财产不能转让，但《中华人民共和国民法典》在物权编第406条做了重要变动，根据其规定房子在设定抵押期间，抵押人仍可以转让房子，并且不需要经过抵押权人同意，但是需要及时通知抵押权人。若抵押权人有证据能够表明未来债权有风险难以被偿还的情况下，可以要求抵押人在转让房子以后，把转让的钱优先清偿债务。

（四）那些情况能对抗承租人享有的优先购买权。《中华人民共和国民法典》726条规定，在房屋出租人出卖房屋时需先通知承租人，承租人有15天的优先于其他人购买房屋权的考虑期，若是承租人没有明确表示购买，那么承租人就放弃了这个优先购买权，房屋出租人就可以出卖房屋了。在此基础上，增加了两个例外情况，一种例外是如果原来房屋有共有人的话，出租人可以直接卖给共有人，不需要征求承租人意见。第二种例外就是出租人把房子卖给近亲属亲戚之类，此时出租人也不需要给承租人优先购买权。

（五）明文保障房地产中介机构的合法权益。《中华人民共和国民法典》第 965条规定，委托人想出售、出租房屋，委托了中介机构，利用他们提供的信息源，认识了买家、卖家或承租人，绕开中介订立了合同成交的，还是需要支付中介费。

（六）新增物业服务合同。《中华人民共和国民法典》合同编第二十四章新增了物业服务合同专章。合同是双方当事人主张权利、履行义务的基础，在为发生物业服务合同纠纷时为其提供法律依据。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业公司不能采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催交物业费。

（七）降低业主共同管理事项与表决比例。《中华人民共和国民法典》第 277条规定，明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《中华人民共和国民法典》第278条规定，适当降低了业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛。筹集建筑物及其附属设施的维修资金需要两个“四分之三”，而使用仅需要“双过半”。所谓两个“四分之三”是指经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；“双过半”是指经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（八）明确小区电梯广告、外墙广告收入归业主共有。《中华人民共和国民法典》第282条明确了公共部位扣除合理成本产生的收入归业主共有，即小区里面的公共停车位、广告等的收益，以及小区其他公共部分的收入，明确属于全体业主所有。

（九）明确高空坠物损害中物业公司的安保义务。《中华人民共和国民法典》第1254条规定，物业服务公司对于建筑物中抛掷物品或者建筑物中掉落物品，造成他人损害这类情况的发生，有采取必要的安全保障措施的义务。物业公司如果没有采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。